Автор: 
По данным журнала «Эксперт»1 в 2019 году российскими банками было выдано 1,3 миллиона ипотечных кредитов на сумму 2,8 трлн. рублей. Ожидается, что в 2020 году ипотечное кредитование сохранится примерно на таком же уровне вследствие предпринимаемых Правительством РФ мер поддержки.
Электронные закладные, появившиеся в российском законодательстве с 1 июля 2018 года, являются новым востребованным на рынке юридическим инструментом для оформления ипотечных отношений.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (с изменениями на 13 июля 2020 года) предусматривает определенные выгоды, когда в оформлении электронных закладных участвует нотариус, рассмотрим ключевые из этих преимуществ.
Понятие закладной
Известно2, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной, которая одновременно удостоверяет:
— право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, например, по кредитному договору;
— право залога на имущество, обремененное ипотекой, например по договору об ипотеке.
При этом необходимо отметить, что закладная может оформляться как (А) при возникновении ипотеки на основании договора об ипотеке, так и (Б) при возниковении ипотеки в силу закона.
Закладная может быть представлена на государственную регистрацию:
(1) первоначально вместе с заявлением о государственной регистрации ипотеки и прилагаемыми документами, включая договор об ипотеке
(2) в последующем, то есть в любой момент после государственной регистрации ипотеки и до момента прекращения обеспечиваемого ипотекой обязательства
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Электронные закладные и другие виды закладных
Закладная является ценной бумагой и может быть в виде:
(1) документарной ценной бумаги (сама закладная может физически передаваться из рук в руки, новый владелец документарной закладной фиксируется в тексте самой закладной),
(2) документарной ценной бумаги с обездвижением (документарная закладная передается на постоянное хранение (обездвижение) в депозитарий, новый владелец документарной закладной фиксируется на счете депо в системе депозитарного учета),
(3) бездокументарной ценной бумаги – электронной закладной (закладная имеет электронный вид и находится на постоянном хранении в депозитарии, новый владелец электронной закладной фиксируется на счете депо в системе депозитарного учета).
Оформление закладных
Использование закладной – это свободный выбор сторон ипотечного правоотношения, закон не предусматривает случаев обязательного оформления закладных.
Оформление любой закладной осуществляется путем направления закладной и сопровождающих её документов в Росреестр.
Преимущества при оформлении закладной заключаются в получении владельцем закладной юридической возможности по передаче имущественных прав, удостоверенных закладной, в ускоренном и упрощенном порядке.
Так, например, если нужно передать другому лицу права требования по обеспеченному ипотекой кредитному договору и права залогодержателя по договору об ипотеке, то в отсутствие закладной нужно оформлять договор цессии, а затем предоставлять его в Росреестр для государственной регистрации изменений в записи об ипотеке в части нового залогодержателя. Данная процедура состоит из двух этапов и потребует от 5 до 9 рабочих дней в зависимости от особенности ипотечной сделки и избранного способа предоставления документов в Росреестр.
При наличии закладной сроки передачи прав требования по обеспеченному ипотекой кредитному договору и прав залогодержателя по договору об ипотеке сокращаются до 1-2 рабочих дней. При этом обращение в Росреестр не является обязательным, поскольку фиксация нового владельца закладной осуществляется либо на самой документарной закладной либо по счету депо в системе депозитарного учета (при передаче прав по обездвиженной документарной закладной или электронной закладной).
Значительную помощь при оформлении закладных, и особенно лицам, впервые столкнувшимся с этой процедурой, может оказать нотариус, который принимает на себя всё бремя подготовки документов и осуществления необходимых операционных действий для направления закладной в уполномоченный орган — Росреестр для её государственной регистрации. Особенности взаимодействия нотариуса и Росреестра изложены на специальном разделе официального сайта Росреестра — https://rosreestr.gov.ru/site/spec/notariusam
Электронные закладные: особенности
Электронные закладные имеют следующие особенности:
(1) Электронные закладные имеют исключительно электронную форму, которая не дублируется в бумажном виде.
(2) Электронная закладная имеет нормативно установленные форму и требования по её заполнению.3
(3) Подача заявления в Росреестр на государственную регистрацию электронной закладной вместе с самой электронной закладной осуществляется дистанционно в электронном виде посредством заполнения специальной формы.
Специальная форма электронной закладной заполняется:
- на едином портале государственных и муниципальных услуг (функций),
- на официальном сайте органа регистрации прав в сети «Интернет» или
- с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органами регистрации.
(4) Электронная закладная и совместное заявление залогодателя и залогодержателя о выдаче электронной закладной подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью:
— залогодателя,
— залогодержателя, и
— должника по обеспеченному ипотекой обязательству (в случае, если залогодатель является третьим лицом).
(5) Электронные закладные хранятся в депозитарии, куда они передаются на хранение.
(6) Права по электронной закладной учитываются в системе депозитарного учета по счету депо владельца закладной.
Передача прав на электронную закладную
Для передачи прав на закладную независимо от её вида стороны на первом этапе заключают сделку в простой письменной форме.
На втором этапе осуществляется регистрация перехода прав на электронную закладную путем внесения соответствующей записи по счету депо в системе депозитарного учета.
Права на электронную закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на электронную закладную (статья 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).
Преимущества при оформлении электронных закладных у нотариуса
Участие нотариуса в оформлении электронной закладной существенно упрощает процедуру регистрации электронной закладной для сторон ипотечного правоотношения.
Во-первых, участие нотариуса гарантирует юридическую чистоту подготовки и представления документов в Росреестр, сотрудники которого не перепроверяют после нотариуса подписанные им документы, данное обстоятельство минимизирует риски приостановки или отказа в государственной регистрации электронной закладной. Пожалуй, это одно из самых главных преимуществ обращения к нотариусу для оформления передачи в Росреестр электронной закладной.
Во-вторых, нотариус при заполнении формы электронной закладной подписывает её своей усиленной квалифицированной электронной подписью, при этом подписание электронной закладной усиленной квалифицированной электронной подписью со стороны залогодателя, залогодержателя и должника по обеспеченному ипотекой обязательству (если залогодатель является третьим лицом) не требуется.
Другими словами, в случае, если кто-то из сторон ипотечного правоотношения (залогодатель, залогодержатель или должник по обеспеченному ипотекой обязательству, если залогодатель является третьим лицом) не имеют усиленной квалифицированной электронной подписи, то они могут её не получать, а обратиться за помощью к нотариусу.
В-третьих, нотариус сам направляет заполненную электронную закладную и заявление о её регистрации в Росреестр, участие залогодателя, залогодержателя и должника по обеспеченному ипотекой обязательству (если залогодатель является третьим лицом) здесь также не требуется.
В-четвертых, при необходимости добавить к электронной закладной дополнительные документы нотариус может перевести бумажные документы в электронную форму, например, путем совершения нотариального действия, предусмотренного статьёй 103.8 «Удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе» Основ законодательства РФ о нотариате, и приложить их к электронной закладной либо приложить электронные образы документов, подписанных его усиленной квалифицированной электронной подписью.
В-пятых, участие нотариуса в подготовке и предоставлении в Росреестр электронной закладной и других документов позволяет сократить время, необходимое для получения положительного результата в виде зарегистрированной электронной закладной.
Таким образом, обращение к нотариусу за совершением нотариального действия по передаче электронной закладной в Росреестр для её регистрации позволяет прежде всего гарантировать юридическую чистоту данного юридического действия и тем самым минимизировать риски отказа или приостановления регистрации электронной закладной, а также позволяет упростить и ускорить получение требуемого результата. При обращении к нотариусу не требуется наличие у сторон ипотечного правоотношения (залогодержатель, залогодатель и должник (в случае, если залогодатель является третьим лицом) усиленной квалифицированной электронной подписи, так как достаточно усиленной квалифицированной электронной подписи нотариуса.
- Журнал «Эксперт» №25, 15-21 июня 2020 г.
- Статья 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями)
- см.: Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 17 июня 2020 г. № П/0203 «Об утверждении формы электронной закладной, формы соглашения о внесении изменений в электронную закладную, требований к заполнению форм электронной закладной, соглашения о внесении изменений в электронную закладную, а также требований к их формату» (вступает в силу с момента признания утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 26 апреля 2018 г. №231)
